Mercati immobiliari: Quattro metropoli a rischio bolla

Secondo l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2019, pubblicato nelle scorse settimane, in molte delle principali città nel mondo, tra cui Zurigo e Ginevra, i mercati immobiliari sono sopravvalutati.

In base allo studio, in molti luoghi c’è il rischio di formazione di bolle o di un eccessivo apprezzamento. Il mercato immobiliare più costoso del mondo si trova a Monaco di Baviera. In Svizzera, Zurigo ha ormai superato Ginevra.

Il rischio di bolla più elevato si registra a Monaco di Baviera, seguito da Toronto, Hong Kong e Amsterdam. Anche Francoforte, Vancouver e Parigi figurano in questa categoria. Importanti squilibri si registrano a Zurigo, Londra, San Francisco, Tokyo e Stoccolma.

Le valutazioni sono elevate a Los Angeles, Sydney, Ginevra e New York. Al contrario, i mercati immobiliari di Singapore, Boston e Milano sono equamente valutati, mentre invece Chicago è sottovalutata.

Inclusi per la prima volta nell’indice, Madrid, Mosca e Tel Aviv sono in territorio sopravvalutato, mentre il mercato immobiliare di Dubai presenta prezzi equi.

Una delle ragioni principali per l’elevata valutazione immobiliare è stato il basso livello dei tassi d’interesse. Ora è tuttavia improbabile che i bassi tassi d’interesse diano nuovo slancio ai mercati immobiliari, afferma Claudio Saputelli, responsabile del settore immobiliare di UBS Global Wealth Management.

A detta dello specialista, «molte famiglie semplicemente non dispongono dei fondi necessari per soddisfare i criteri di finanziamento delle banche, che riteniamo rappresentino uno dei maggiori rischi per i valori immobiliari nei centri urbani».

In passato, secondo Matthias Holzhey, autore principale dello studio e Head of Swiss Real Estate Investments presso UBS Global Wealth Management, l’acquisto di immobili nelle città a vocazione globale rappresentava una buona strategia d’investimento per fare soldi.

Misure normative per frenare un ulteriore apprezzamento hanno però già innescato correzioni di mercato in alcune delle città più surriscaldate, con flessioni anche del 10%. E non si prevedono inversioni di tendenza.

In base allo studio, il calo dei tassi d’interesse per le ipoteche, unito alla solida congiuntura, hanno portato a un aumento della domanda a Zurigo, e di riflesso dei prezzi.

I prezzi delle abitazioni si sono ulteriormente allontanati dalla media nazionale, ma la forte economia locale ha attenuato l’aumento degli squilibri. Tuttavia, il mercato si trova in territorio altamente sopravvalutato e Zurigo presenta il rendimento locativo più basso di tutte le città considerate dalla ricerca.

Per gli specialisti, i tassi negativi sono di conseguenza fondamentali affinché gli acquirenti continuino a essere disposti a pagare per gli immobili ai livelli attuali.

Zurigo ha ormai superato Ginevra sia per prezzo che per indice. Dopo una correzione a una singola cifra elevata tra il 2013 e il 2016, i prezzi reali a Ginevra sono rimasti stazionari e al di sotto dell’ultimo picco alla fine del 2012.

Ginevra è sopravvalutata, ma dato che il mercato presenta un’offerta insufficiente, l’alto livello dei prezzi è ben supportato nel medio termine. Questa città continua a beneficiare del suo status internazionale e della sua stabilità alla luce delle elevate tensioni politiche in tutto il mondo.

I punteggi dell’indice sono cresciuti in tutte le città dell’Eurozona grazie ai bassi tassi di interesse. Parigi e Francoforte sono ora in territorio a rischio bolla. A Madrid e Milano il mercato immobiliare si sta riprendendo, ma sembra ancora in una fase iniziale del ciclo.

A differenza dei loro omologhi europei, nell’ultimo anno l’indice di Londra e Stoccolma è diminuito. Il mercato immobiliare londinese ha lasciato il territorio a rischio bolla; i prezzi rettificati dall’inflazione hanno registrato una tendenza al ribasso dopo il picco a metà del 2016.

Per la prima volta dal 2011, il livello di valutazione non è aumentato in nessuna delle principali città degli Stati Uniti. I cambiamenti normativi e i problemi di accessibilità economica hanno fatto sì che i prezzi delle case a New York siano ancora più bassi rispetto alla media nazionale.

Negli ultimi 30 anni Tel Aviv ha registrato una delle maggiori crescite dei prezzi tra le città considerate. I prezzi sono aumentati quasi costantemente tra il 2003 e il 2017. L’aumento dei tassi ipotecari ha innescato una correzione. Recentemente, i prezzi si sono per lo più stabilizzati, ma la città è ancora in territorio sopravvalutato.

I prezzi delle case di Dubai sono molto volatili. Dall’ultimo picco del 2014, i prezzi sono scesi di quasi il 35% e il valore dell’indice ha subito un forte calo. A breve tale calo dovrebbe arrestarsi. Il mercato è valutato equamente.

Le dinamiche del mercato immobiliare surriscaldato di Hong Kong si sono fermate. Il peggioramento delle prospettive economiche deprime l’umore dei potenziali acquirenti. Tuttavia, il mercato rimane chiaramente nella zona a rischio bolla. A Sydney, i prezzi sono diminuiti significativamente rispetto ai massimi dell’anno precedente.

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